Aluguel em alta: Roma avança 5,7% e Milão mantém recorde de preços

Por Stella Ferrari — O mercado de locações italianas acelera como um motor afinado: no primeiro trimestre de 2026 os aluguéis cresceram 4% em relação ao trimestre anterior, elevando o valor médio nacional a €14,8/m², a um sopro do recorde histórico de €14,9/m². Em base anual o incremento foi de 3,8%, segundo o relatório do Ufficio Studi di idealista, o portal imobiliário referência na Itália.

O avanço não é homogêneo, mas é amplo: todas as regiões registraram variação positiva, com as maiores acelerações em Trentino-Alto Adige (+14,5%), Friuli-Venezia Giulia (+8,5%) e Lazio (+6,5%). A Valle d'Aosta permanece como a mais cara, com €24,1/m², enquanto Basilicata e Molise seguem no pelotão mais acessível, ambos em €7,4/m².

Nos centros urbanos, 66% dos mercados monitorados apresentaram tendência de alta. Entre os maiores saltos trimestrais destacam-se Barletta (+11,3%), Padova (+8%), Caserta (+7,7%), Lucca (+7,3%) e Viterbo (+7,2%). Por outro lado, quedas substanciais foram observadas em Verona (-7,9%), Prato (-6,6%), Brescia (-6,4%), Ascoli Piceno (-6,3%) e Massa-Carrara (-5,2%).

Entre as metrópoles, a fotografia é clara: Roma protagoniza o maior impulso trimestral (+5,7%), seguida por Venezia (+3,2%), Bari (+3%) e Milano (+2,4%). Napoli permanece praticamente estável (0,1%), Bologna registra leve queda (-0,1%) e Firenze recua 2%.

Milano mantém-se no topo dos preços, com média de €23,3/m², empatada com Venezia. Na sequência aparecem Firenze (€22,2/m²) e Roma, que atinge seu máximo histórico de €19,8/m². No polo oposto, os capoluoghi mais baratos são Caltanissetta (€4,9/m²), Vibo Valentia (€6/m²) e Reggio Calabria (€6,1/m²). Ao todo, 16 capoluoghi bateram máximos históricos, sinalizando um mercado de locação dinâmico e disseminado.

O caso de Roma merece análise técnica: a cidade registra média de €19,8/m², com alta trimestral de 5,7% e incremento anual de 6,5%. A província de Roma também acelera, subindo 6,1% no trimestre para €17,9/m² e 7,1% em doze meses. Cidade e província tocam, assim, seus patamares máximos históricos, refletindo pressão por oferta em áreas chave e mudanças na demanda pós-pandemia.

Dos 22 distritos observados em Roma, 13 mostram aumento nos valores, 8 apresentam queda e 1 permanece estável: Cassia-Flaminia, parada em €17,9/m². Os bairros com os maiores saltos trimestrais são Nomentano-Tiburtino (+8,3%), Cinecittà (+7,8%), Casilino-Centocelle (+7,4%), Appio Latino (+7,1%), Gianicolense-La Pisana (+5,8%) e Roma est-Autostrade (+5,7%). Em contrapartida, os recuos mais marcantes ocorreram em Lido di Ostia (-9,6%), Trionfale-Monte Mario (-4,6%), Casal Palocco-Infernetto (-1,7%) e outros pequenos recuos de -1,5% em áreas como Ottavia-Primavalle, Trigoria-Castel di Leva e Aurelio.

No aspecto de valores absolutos, a polarização de Roma é evidente: o Centro segue liderando com média de €30,4/m², reforçando a desigualdade espacial típica dos mercados urbanos. Como estrategista, observo que a dinâmica atual exige calibragem de políticas e soluções de oferta que atuem como freios seletivos onde a pressão é maior, sem perder a aceleração necessária nas áreas com oferta insuficiente.

Em suma: o mercado de locações italiano acelera em 2026, com centros históricos e algumas metrópoles comprimindo preços por falta de oferta, enquanto regiões periféricas exibem movimentos mistos. Para investidores e gestores imobiliários, a leitura é clara — é hora de ajustar a estratégia de portfólio, priorizar alocação em distritos com tendência de valorização e considerar a engenharia de produto imobiliário que responda à nova demanda por flexibilidade e qualidade.