Aluguel cresce mais que a renda: Milão e Florença lideram alta e pressionam mercado

Milão mantém-se como a cidade mais cara da Itália e, segundo análise da CNA com base em dados do Observatório do Mercado Imobiliário da Agenzia delle Entrate, os aluguéis nas principais capitais cresceram muito mais rápido que as rendas entre 2019 e 2025. Essa dinâmica afeta diretamente a capacidade de atração de profissionais e jovens, comprimindo a mobilidade laboral e a competitividade territorial.

Na média dos capoluoghi avaliados, os canones para um apartamento padrão de 70 m² subiram entre 19% (em Potenza) e quase 49%. Em números absolutos, hoje em Milão o custo médio de um apartamento se aproxima de 1.800 euros mensais, enquanto em Florença chega a cerca de 1.340 euros. As duas cidades registram o aumento mais acentuado, de 49% em relação a 2019.

Logo atrás estão cidades como Bolonha, Pádua, Veneza e Nápoles, com incrementos superiores a 40%. Roma apresenta uma valorização de aproximadamente 37%, enquanto Bari e Verona chegaram aos 39%. Entre os mercados menos pressionados figuram Potenza, Campobasso, Catanzaro e Perugia, com variações entre 19% e 23%.

A análise da CNA destaca também o impacto sobre a relação entre aluguel e salário líquido: em Milão o encargo médio do aluguel absorve 73% da remuneração líquida, e em Florença cerca de 62%. O canone ultrapassa 50% da renda média em cidades como Bolonha, Veneza, Roma, Pádua, Verona e Pisa. No extremo oposto, L'Aquila é o capoluogo onde o custo do aluguel pesa menos — cerca de 30% do salário — seguida por Catanzaro, Isernia, Caltanissetta e Enna (31–32%).

As micro e pequenas empresas relatam dificuldade crescente em encontrar trabalhadores qualificados dispostos a se deslocar para os grandes centros. Em termos econômicos, o acesso à habitação deixou de ser apenas uma pauta social: tornou-se um fator sistêmico que freia investimentos e pode comprometer a capacidade dos territórios de competir e inovar. Como observa Dario Costantini, presidente da CNA: "o tema do habitar não é mais só social, é uma emergência econômica que pode frear o crescimento, os investimentos e o desenvolvimento local".

Do ponto de vista estratégico, a situação exige uma calibragem fina das políticas públicas — uma verdadeira calibragem do motor imobiliário para recuperar oferta a preços sustentáveis. São necessárias intervenções estruturais para ampliar a oferta de habitações a custo acessível, recuperar patrimônios ociosos, promover a regeneração urbana e introduzir instrumentos que equilibrem demanda e oferta sem travar o dinamismo econômico. Sem essas ações, os "freios" sobre a mobilidade profissional e a atração de talentos tenderão a reduzir a potência do motor da economia local, comprimindo produtividade e capacidade de investimento.

Como estrategista de mercado, avalio que a solução passa por um conjunto de medidas coordenadas: incentivos à renovação de estoque residencial, parcerias público-privadas para habitação social, políticas fiscais que estimulem o arrendamento de longo prazo e desenho urbano que privilegie densificação qualificada nos nós de maior demanda. Só assim será possível recuperar equilíbrio entre renda e aluguel e garantir que os centros dinâmicos continuem sendo polos de atração e inovação, e não obstáculos à mobilidade e ao crescimento.