UE apresenta o Affordable Housing Act para frear o impacto dos alugueis curtos na crise do preço da casa
Comissão Europeia propõe o Affordable Housing Act para limitar alugueis curtos e proteger habitação acessível nas áreas sob pressão.
Marco Severini 
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UE apresenta o Affordable Housing Act para frear o impacto dos alugueis curtos na crise do preço da casa
A Comissão Europeia lançou hoje um movimento que pode redesenhar, em termos práticos, partes sensíveis do mercado imobiliário urbano: a proposta de regulamento denominada Affordable Housing Act. Trata-se do primeiro quadro europeu comum destinado a identificar «áreas sob pressão habitacional» e a conferir às autoridades locais ferramentas jurídicas mais claras para restringir usos que agravem a escassez de moradias acessíveis, em particular os alugueis de curta duração de natureza turística.
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O texto propõe uma série de critérios técnicos que servirão de cartografia para esses «pontos quentes» do mercado. Entre os indicadores centrais figuram: a razão entre preço médio de venda e rendimento disponível per capita — considerada preocupante quando atinge o patamar de oito anos de rendimento —; a tendência de aumento dessa relação ao longo da última década; e a avaliação prognóstica de que, sem intervenção, a situação não tenderá a melhorar nos três anos seguintes. Para mercados onde o indicador atinge 10 anos de rendimento ou mais, a regra presume uma pressão suficientemente elevada, dispensando a análise adicional da série decenal.
Este quadro comum não substitui as competências nacionais, regionais ou municipais: cabe às autoridades competentes decidir se intervêm e que medidas adotar. Contudo, a Affordable Housing Act cria alicerces jurídicos que tornam previsíveis essas intervenções, sempre com respeito ao princípio da subsidiariedade e à proteção do mercado único. Em termos de governança, é um movimento calculado: concede margem de manobra local, ao mesmo tempo que reduz o risco de contestações legais por incompatibilidade com o direito europeu.
Quando administradores locais optarem por limitar o uso de imóveis — por exemplo, restringindo locações de curta duração ou impedindo a conversão massiva de residências em alojamentos turísticos — deverão demonstrar, de modo transparente, que esse uso contribui materialmente para as pressões locais de acesso à habitação. As medidas impingidas terão de ser miradas, necessárias e proporcionais, evitando efeitos colaterais que possam distorcer o funcionamento do mercado único.
Em cidades e destinos turísticos com elevada procura, a transformação de residências em alojamentos temporários tem sido um fator tangível na erosão da oferta de habitação permanente e na escalada dos preços. Alguns Estados-membros já tentaram legislar localmente contra essas dinâmicas, mas encontraram desafios jurídicos sobre a compatibilidade com as normas da União. A nova proposta responde a essa lacuna, oferecendo clareza e previsibilidade àqueles que no terreno procuram restaurar o equilíbrio entre turismo, mercado imobiliário e direito à moradia.
Do ponto de vista estratégico, este é um movimento de tectônica institucional: não se trata apenas de regular imóveis, mas de remapear zonas de influência entre níveis de governo, preservando ao mesmo tempo o núcleo do mercado único. É um movimento no tabuleiro que visa reforçar a capacidade das administrações locais de proteger os seus cidadãos sem romper as regras comuns que sustentam a integração europeia.
Resta ver como os Estados-membros e os tribunais interpretarão este novo padrão de referência. A proposta promete dar margem técnica e jurídica para intervenções locais, mas a eficácia prática dependerá da implementação sensata e do equilíbrio cuidadoso entre direitos de propriedade, atividade turística e o imperativo social da habitação acessível.
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