Cedolare secca a 5% no canone concordado: alívio fiscal, mas é urgente atualizar a mapa dos municípios
Cedolare secca a 5% no canone concordado é positivo, mas exige atualização da mapa dos municípios, revisão dos massimali e recuperação de imóveis vazios.
Stella Ferrari 
RESUMO ✦
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Cedolare secca a 5% no canone concordado: alívio fiscal, mas é urgente atualizar a mapa dos municípios
A redução da cedolare secca de 10% para 5% prevista na manobra 2027 para contratos em canone concordato é uma notícia positiva para o mercado de locações. No entanto, a eficácia dessa medida depende de ajustes técnicos essenciais: a mapa dos municípios considerados de alta tensão habitacional, que define onde a vantagem fiscal é aplicável, está desatualizada desde 2003 e não reflete as transformações demográficas e de demanda dos últimos vinte anos.
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Na análise do Ufficio Studi da SoloAffitti sobre os contratos de 2025 emergem duas conclusões claras: há margem para expansão do canone concordado e existe um deficit de difusão desse instrumento contratual entre proprietários e inquilinos. Em cidades com mercados mais tensos, a adoção dessa modalidade ainda é desigual. Por exemplo, em Milão o contrato 3+2 representa 21% das locações de longo prazo registradas pela Agenzia delle Entrate, enquanto na rede SoloAffitti esse mesmo formato chega a 61%. Em Bari a comparação é 38% contra 90%; em Florença 23% contra 61%; e em Roma 69% contra 93%. Esses números mostram plateias distintas, sugerindo que a promoção do canone concordado pode ampliar o acesso a aluguéis mais sustentáveis.
Além da atualização cartográfica, a rede chama atenção para os acordos territoriais que definem as faixas de canones agevolados. As aferições locais indicam que, em algumas áreas, os massimali previstos nas convenções superam o preço de mercado. Em Viale Umbria, Milão, um bilocale de 60 m² tem tetos concordados de até €1.800 mensais contra um valor de mercado de €1.200. Em Camilluccia, Roma, um apartamento de 120 m² pode ter um limite de €2.390 frente a um preço de mercado de €1.800. Trata-se de valores máximos autorizados, nem sempre aplicados; ainda assim, evidenciam a necessidade de uma revisão periódica dos parâmetros para alinhar incentivos fiscais às condições reais do mercado, evitando que o benefício do proprietário não se traduza em vantagem para o inquilino.
Um segundo eixo de intervenção proposto por SoloAffitti é o aproveitamento das habitações vazias. A manovra prorroga as detrações fiscais para reformas — 50% para a residência principal e 36% para os demais imóveis. A proposta estratégica é estender a alíquota mais favorável também a proprietários que reformem uma casa hoje desocupada, comprometendo-se a alugá‑la por pelo menos cinco anos. Essa medida, uma verdadeira recalibração do parque imobiliário, permitiria reintroduzir no mercado unidades muitas vezes vazias por necessidade de intervenções.
Do ponto de vista macro, a redução da cedolare secca funciona como uma aceleração controlada do motor fiscal, mas exige precisão na calibragem das regras territoriais para não perder eficácia. Em palavras de Silvia Spronelli, CEO da SoloAffitti: “A redução da cedolare secca é um sinal positivo, mas os incentivos devem chegar aos territórios onde hoje encontrar casa é mais difícil”.
Em resumo, a medida fiscal é um bom ponto de partida — é preciso agora atualizar a mapa dos municípios, revisar periodicamente os massimali e incentivar a recuperação de imóveis vazios com contrapartidas de locação. É a combinação entre política tributária e desenho territorial que permitirá transformar uma redução de imposto em maior oferta e preços mais sustentáveis para os inquilinos, afinando o sistema como se ajusta a suspensão e o torque de um motor calibrado para alta performance.
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