Cedolare secca 2027: imposto reduzido a 1% para jovens (under 35) e 5% para alugueis concordados
Orçamento 2027: cedolare secca reduzida a 1% para under 35 e 5% para contratos concordados; lojas voltam a 21%. Entenda impactos e pendências.
Stella Ferrari 
RESUMO ✦
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Cedolare secca 2027: imposto reduzido a 1% para jovens (under 35) e 5% para alugueis concordados
O projeto de Lei de Orçamento para 2027, aprovado pelo Consiglio dei Ministri, traz uma recalibragem significativa da cedolare secca com objetivo declarado de direcionar o mercado de locações aos jovens e conter a escalada dos preços. A proposta introduz dois novos patamares de tributação que reconfiguram os incentivos para proprietários e inquilinos.
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Em termos práticos, a partir de 2027 entram em vigor as seguintes alterações:
- Cedolare secca a 1% — incentivo extraordinário quando o contrato de canone concordato for firmado com locatários com idade igual ou inferior a 35 anos (under 35) no momento da assinatura. A alíquota praticamente zera o imposto substitutivo na hipótese. O texto atual ainda não detalha se haverá limites de renda para a elegibilidade nem como será tratada a co-titularidade de contratos com locatários de idades distintas.
- Cedolare secca a 5% — novo regime geral para contratos de aluguel residenciais em canone concordado, reduzindo a alíquota dos atuais 10% para 5%, aplicável — por exemplo — aos tradicionais contratos do tipo 3+2.
- Retorno da cedolare secca a 21% — os pequenos estabelecimentos comerciais voltam a ser tributados na alíquota plena de 21%, com consequente fim da vantagem que alguns usufruíam de regimes reduzidos.
Até o dia 1° de janeiro de 2027 permanecem válidas as regras vigentes: 21% para contratos a canone libero, 10% para contratos concordados nos Comuni ad alta tensione abitativa e tributação ordinária via Irpef para os locais comerciais. A partir de 2027, portanto, o arcabouço jurídico se organiza em dois escopos novos e favorecedores, com foco específico em jovens e contratos acordados.
Do ponto de vista estratégico, a medida é uma calibragem fiscal direcionada — uma espécie de ajuste fino no motor tributário para acelerar a oferta de contratos mais acessíveis às faixas etárias jovens, numa tentativa de reduzir o custo de entrada no mercado de habitação. Como toda intervenção com metas específicas, há efeitos previstos e riscos a acompanhar: proprietários podem preferir locações para under 35 em razão do incentivo de 1%, gerando realocações no estoque residencial; por outro lado, o restabelecimento da alíquota de 21% sobre pequenas lojas atua como um freio fiscal sobre o segmento comercial de menor porte.
Aspectos operacionais permanecem pendentes — será necessário detalhar a disciplina para contratos com múltiplos co-intestários de idades diferentes e se serão introduzidos limites de renda para a elegibilidade ao benefício jovem. Sem essas clarificações, a implementação corre o risco de gerar ambiguidades que reduzam a previsibilidade para investidores e gestores de portfólios imobiliários.
Em suma, a proposta coloca a cedolare secca como ferramenta de política habitacional mais do que meramente tributária: é um desenho de políticas que visa reorientar o comportamento dos proprietários. A eficácia dependerá de regulamentações subsequentes e da resposta do mercado — será essencial monitorar os indicadores de oferta e demanda nas áreas urbanas mais tensionadas.
Sou Stella Ferrari, e avalio esta manobra como uma calibragem dirigida do sistema fiscal, com potencial para acelerar o acesso dos jovens à habitação, ao mesmo tempo em que reintroduz pressão tributária sobre pequenos pontos de comércio. Em termos de arquitetura política e financeira, trata-se de uma mudança de marcha significativa no conjunto de políticas para o setor imobiliário.
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